角敷地の隅切り

角敷地の隅切り

角敷地の隅切りに関しまして。
(ご注意:参考となり、また、対象不動産により異なるため、ご自身のご判断にて、適切な公的機関の担当部署でご確認くださいませ。また、法改正等により、内容は変更または削除される場合がございます。)

参考例としまして、下記のような参考例です。
角敷地に新たに建物を建築する場合、東京都安全条例に基づき、隅切りを作らなければいけません。少し細かく書きますと、幅員(道路の幅)6m(メートル)未満の道路が交わる角敷地は、敷地の角を頂点とする底辺が2m(メートル)の二等辺三角形の部分を道路状に整備しなければいけない場合があるという感じです。

しかし、対象不動産の敷地の角の角度が120度以上の場合、そもそもの形状が隅切りと認められる場合があるため、新たに道路上に整備をする必要がない場合があります。この隅切り部分は、対象不動産によりますが、道路扱いになる場合があるため、自動車の駐車スペースや工作物の設置等、通行の妨げになる行為はしてはいけないという感じです。

対象不動産によりますが、東京都安全条例上では、隅切りを設置する分、宅地有効面積が減少するのに対して、建築基準法上の建築有効面積は減少しないということがある場合があるという点です。

例えば、対象不動産が建ぺい率50%(パーセント)、容積率80%(パーセント)の場合で、有効宅地面積100㎡(平方メートル)の角敷地に建物を建築する場合、建築面積は50㎡(平方メートル)、延べ床面積は80㎡(平方メートル)以内にするという点です。
・建ぺい率:100㎡(平方メートル)×50%(パーセント) = 50㎡(平方メートル)
・容積率 :100㎡(平方メートル)×80%(パーセント) = 80㎡(平方メートル)

隅切り部分を道路状に整備した場合、有効宅地面積は約99㎡(平方メートル)になりますが、建ぺい率や容積率には影響せず、建築面積50㎡(平方メートル)、延べ床面積80㎡(平方メートル)までであれば建築可能な場合があります。

ここで、有効宅地面積と建築有効面積に関しまして、例えば、隅切りを作っても建築有効面積が減少しないため、建ぺい率・容積率を有効活用するため、建物を建築した後、その隅切り部分を行政に採納又は無償貸与した場合、容積率(建ぺい率も含む)をオーバーした物件になってしまうという場合があるという点です。

金融機関等の評価によるため、一概には言えませんが、建ぺい率・容積率をオーバーしている物件は担保評価が下りにくい場合があり、金融機関からの融資を受ける場合、金融機関からの融資に苦労するというケースことがあるという点です。

将来的に中古物件として対象不動産を売却することになった場合、金融機関の融資が受けにくいと不動産の場合、売却しにくく、売却価格が下がってしまう可能性があるため、経済情勢や市場動向にもよりますが、資産価値を下げてしまう可能性があるという点です。

そのようなリスクの可能性がある場合は、敷地面積に余裕があれば、隅切り部分は建築有効面積から外し、余裕がない場合は隅切り部分を採納・無償貸与せずに所有をしているということもあるという感じです。

東京都目黒区公式を参照引用させて頂きます。

角敷地の建築制限(隅切) [条文 東京都安全条例第二条]

幅員がそれぞれ6メートル未満の道路が交わる角敷地(隅角が120度以上の場合を除く。)は、敷地の隅を頂点とする長さ2メートルの底辺を有する二等辺三角形の部分を道路状に 整備しなければならない。

2 前項に規定する部分には、建築物を突き出して建築し、又は交通上支障がある工作物を 築造してはならない。ただし、道路状の面からの高さが4.5メートルを超える部分については、この限りでない。

3 前二項の規定は、次の各号のいずれかに該当する場合において、知事が交通の安全上支 障がないと認めるときは、適用しない。

一 第一項に規定する道路のうち一以上が、法第42条第3項の規定により水平距離が指定 された道路で、かつ、専ら歩行者の通行の用に供するものである場合
(目黒区該当なし)

二 第一項に規定する道路と角敷地との高低差が著しいために、道路状に整備することが困難な場合

www.city.meguro.tokyo.jp/kurashi/sumai/kenchiku/shinsei/kadotiiisumikiri.files/sumikiri2.pdf【PDF】

東京都建築安全条例

建築基準法第40条は地方の気候、風土の特殊性または特殊建築物や準用する工作物について、法第43条第2項は特殊建築物または一定の建築物について、法や同法施行令の規定よりも制限を強化する条例を定めることができるとされています。また、施行令第128条の3第6項は地下街について、施行令第144条の4第2項は道について、政令と異なる制限を条例で定めることができるとされています。
これらに基づき、都は「東京都建築安全条例」において、がけ、防火構造及び特殊建築物等に関する制限の附加並びに敷地及び道路との関係における制限の附加などを定めるとともに、地下街や道についても独自の規制を定めています。

www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/kenchiku/kijun/anzen.htm